投資を考える際には、「出資してどのくらいのリターン（利益）を得られるか」をほとんどの人が必ず考えることでしょう。その際の判断軸になる指標の一つに、投資先の収益性をあらわす利回りがあります。
今回は不動産投資における、ネット利回り（実質利回り）とグロス利回り（表面利回り）の2つを紹介します。
ネット利回り（実質利回り）とは？
不動産投資の収益では、物件を貸し出す賃料収入を得ることが重要です。賃料収入を得るには、物件の管理や修繕、固定資産税などにコストが掛かります。
ネット利回りは、賃料収入からそれらのコストを差し引いた実質利回りのことです。そのため、明確な投資計画を立てるときに必要な収益情報となります。
グロス利回り（表面利回り）とは？
物件を収益規模で絞り込む際の判断では、表面的な利益だけを指標にすることも考えられます。グロス利回りは、先ほどのネット利回りの経費にあたる部分を差し引かない表面的な収益だけを指標とします。
グロス利回りには、不動産の運用に掛かる経費だけではなく不動産を購入する際の諸費用も差し引かない場合もあります。そのため、運用を開始して実際の利回りとかけ離れることが考えられます。グロス利回りについては、あくまで目安として受け取る程度でいいかもしれません。
それぞれの計算方法
それぞれの計算式から、グロス利回りよりネット利回りのほうが具体的な算出方法といえます。
グロス利回り
年間賃料収入÷不動産価格×100
グロス利回りは、計算式が単純なだけに投資先不動産を購入する際の「物件価格に対して得られる賃料収入」を判断する表面的な目安に利用できます。
例えば、4,500万円のマンション物件があるとしましょう。このマンションの家賃を12万円と想定すると年間賃料収入が12万円×12カ月＝144万円です。グロス利回りの計算式にあてはめてみましょう。
144万円÷4,500万円×100＝年利3.2％（表面利回り）
ネット利回り
（年間賃料収入ー年間経費）÷（不動産価格＋購入時諸費用）×100
それでは、先程のグロス利回りの年利3.2％がネット利回りの計算で、どのように変化するのか確認してみましょう。例にあげたマンション物件は、年間でかかる管理費や修繕費、固定資産税など合わせて110万円ほどとします。さらに物件購入時の諸費用が50万円かかると想定します。この条件をネット利回りの計算式にあてはめると次のとおりです。
（144万円ー110万円）÷（4,500万円＋50万円）×100＝0.75％（実質利回り）
このように、グロス利回りとネット利回りでは、大きな差を生み出すことが考えられます。表面部分だけではなく、実際に掛かる経費部分を加味して検討する必要があるでしょう。
