この記事では、ソーシャルレンディング「CAPIMA（キャピマ）」の最新ファンドを紹介します。
8%と高利回りなファンドのメリット・デメリットを知りたい方は参考にしてください。
※筆者は最新ファンドに投資しました
記事の要点まとめ
- ・1万円から少額投資でき、募集額は1億円超え
- ・年利8%と高利回りで、3ヶ月ごとの分配
- ・融資先の名前がわかる
- ・不動産担保があり、その価値も公開されている
- ・先着募集なので、すぐ埋まってしまうかもしれない
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CAPIMA（キャピマ）の最新ファンド概要
CAPIMA（キャピマ）で募集される最新ファンドの情報は以下の通りです。
ファンド名は「通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得 不動産担保ファンド#1」。
募集方法は、先着募集。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 募集金額（上限募集金額） | 125,000,000円 |
| 最低成立金額（目標募集金額） | 50,000,000円 |
| 1口金額 | 10,000円 |
| 最低投資口数 | 1口 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
| 予定運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集開始日 | 2025/04/15 19時開始 |
| 募集終了日 | 2025/04/30 24時締切 |
利回りなどの詳細は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運用開始予定日 | 2025/05/08 |
| 運用終了予定日 | 2026/05/07 |
| 償還予定日 | 運用終了予定日の3営業日以内に償還され、デポジット口座に反映されます（早期償還される場合等を除く） |
| 利益配当方法 | 毎四半期 |
| 予定利回り | 8%（年利・税引き前） |
| 元本償還方法 | 満期一括償還 |
貸付先、融資先のわかる案件
今回、CAPIMA（キャピマ）で募集しているファンドでは、融資先がわかります。
概要は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 貸付先 | 株式会社カイロスファンド |
| 貸付元本 | 125,000,000円 |
| 貸付期間 | 12ヶ月 |
| 返済予定日 | 2026/05/07 |
| 利払方法 | 毎四半期（3ヶ月ごと） |
| 利率 | 8.0%（年利・税引き前） |
| 元本返済方法 | 満期一括 |
| 担保・保証 | 土地建物に対する第一抵当権 |
また、担保付きのファンドであり、融資先が貸し倒れした時の備えもあります。
ソーシャルレンディングでは珍しく、透明性があるファンドとなっているようです。
担保の評価額は？その評価は妥当か
ただ、担保があると言えど、その評価額が十分でないと保全にはなりません。
ということで、次は担保となる物件の評価について解説します。
結論、担保は信頼できる水準と言えそうです。
CAPIMA（キャピマ）の発表によると、担保物件の外部不動産鑑定士による評価額は 1億5,700万円です。
最新ファンドの募集金額は1億2,500万円ですから、担保の評価額の79.6%です。
担保の評価額＞融資額となっており、もしものことがあっても、担保が保全となる可能性があります。
ただ、この評価額が正しくない可能性もあるので、その点には注意です。
調達した資金は何に使われる？
では、次にCAPIMA（キャピマ）の最新ファンドで集められた資金は何に使われるかを解説します。
結論、投資家から集めたお金は物件の取得に使われます。
CAPIMA（キャピマ）を通じて融資を受ける株式会社カイロスファンドは、そのお金で物件を取得します。
その物件というのは東京都と神奈川県のマンションで、具体的には以下の通り。
① ルーブル大森八番館（JR「大森」駅から徒歩8分）、② ルーブル下丸子（東急多摩川線「武蔵新田」駅で徒歩8分）。
③ ルーブル鷺ノ宮弐番館（西武新宿線「鷺ノ宮」駅から徒歩5分）、④ パークハイム新百合ヶ丘（小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅から徒歩16分）。
では、これらの物件の概要もまとめていきます。
ルーブル大森八番館（JR「大森」駅から徒歩8分）
ルーブル大森八番館の特徴は以下の通り。
特徴
- ・東京都品川区南大井に位置している
- ・京急本線「大森海岸」駅から徒歩6分、JR「大森」駅からも徒歩8分
- ・都心へのアクセスに優れた立地にあるマンション
- ・2011年築の落ち着いた外観、1R〜2DKの間取り
- ・シングルやDINKS層の実需ニーズに応える設計
ルーブル下丸子の特徴
ルーブル下丸子の特徴は以下の通り。
特徴
- ・東京都大田区下丸子に位置する
- ・2011年3月竣工の地上7階建て分譲賃貸マンション
- ・間取りは1Kから2DKまで、シングルやDINKS層に適した設計
- ・最寄り駅は東急多摩川線「武蔵新田」駅で徒歩8分
- ・「下丸子」駅へも徒歩12分と、都心へのアクセスが良好
ルーブル鷺ノ宮弐番館の特徴
ルーブル鷺ノ宮弐番館の特徴は以下の通り。
特徴
- ・東京都中野区鷺宮に位置する
- ・西武新宿線「鷺ノ宮」駅から徒歩5分という好立地
- ・鷺ノ宮駅から西武新宿駅までは急行利用で約12分
- ・新宿へのダイレクトアクセスが可能
- ・周辺にはスーパーやコンビニ、飲食店などが揃う
パークハイム新百合ヶ丘の特徴
パークハイム新百合ヶ丘の特徴は以下の通り。
特徴
- ・神奈川県川崎市麻生区に位置する
- ・1991年9月に竣工した地上7階建てのマンション
- ・最寄りの小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅から徒歩16分
- ・新宿駅へは約23分でアクセス可能
- ・間取りは3LDKから4SLDKが中心
以上が最新ファンドで集めたお金で取得する予定の物件です。
物件の売却益などを原資に投資家に分配
これら4物件の取得後は、以下のいづれかの活動をして、株式会社カイロスファンドは融資金を返済します。
・取得した物件の売却
・金融機関による借換え
そして、その返済分が投資家に分配金として分配されます。
価格は大丈夫か？物件評価は妥当か
では次に、取得する物件は売れるのか、価値があるのかという解説をしていきます。
そもそも、今回のファンドで集めたお金では、以下の特徴のあるマンションが取得されます。
・都心からアクセスが良く実需ニーズの高い2DK以上の中古区分マンション
キャピマ側では、こうした物件に価値がある（売れるだろう）という見積りで、融資をしたはず。
では、なぜこうした物件に価値があると思えるか、そちらも解説していきます。
なぜ「都心からアクセスが良い2DK以上の中古マンション」に価値があるの？
キャピマでの説明によると、取得する物件に価値があるとされる理由は以下の通り。
※「価格・面積・立地のバランスが取れた中古マンションへのニーズが高まっている」とのこと。
要点まとめ
- ・新築マンションが高騰し、割安な中古へのニーズが増している
- ・都心部に通勤30〜60分圏内の都内エリアは、交通利便性と住宅環境のバランスが取れたエリア
- ・住宅購入需要だけでなく、賃貸ニーズも安定している
- ・リノベーション市場の後押しもあり、築20〜30年程度でも人気がある
- ・2DK〜3LDKの中古区分マンション物件は、実需層からのニーズが急増
こうした理由があり、キャピマは最新ファンドを組成したそうです。
供給は減りつつ、物件の価格は上がっている
なお、キャピマでは以下のデータも公開されていました。
こちらは、東京23区での発売戸数と価格の推移を表したもの。
上記の図について買う側の需要については触れられていません。
しかし、「マンションの供給が減っているので、物件の価格が上がっている」という説明をしたかったのかもしれません。
あくまで参考程度ですが、こういったデータもあるそうです。
最新ファンドの投資判断で大事なこと
次に、本ファンドで投資する際に考えたいことをまとめます。
以下のことを考えるといいのかもしれません。
・取得する物件に本当に価値があるか（担保として意味をなすのか）
・融資先となる株式会社カイロスファンドの財務状況はどうなのか
この2点をしっかり考慮した上で出資すると、結果に対しても納得できそうです。
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まとめ：CAPIMA（キャピマ）やってみた！結果も追記予定
最後に要点をまとめます。
記事の要点まとめ
- ・1万円から少額投資でき、募集額は1億円超え
- ・年利8%と高利回りで、3ヶ月ごとの分配
- ・融資先の名前がわかる
- ・不動産担保があり、その価値も公開されている
- ・先着募集なので、すぐ埋まってしまうかもしれない
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