これから、人気の不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」をご紹介します。
そこで今回は、「ヤマワケエステート」の評判・クチコミについて徹底解説します。
さらに編集部独自の評価・レビューも掲載しますので、ぜひ参考にしてみてください。
| この記事の要点まとめ |
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2025年3月8日時点、不穏な噂も出てきています。
俺が去年から監視しているヤマワケ(エステートとか区別つかんので全部ヤマワケ扱い)で延期が連発しているという情報
確定で延期しているのは2案件
他にも遅延があるという複数の情報あり
昨今のインフレで工事費跳ね上がって想定していた利回りが一気に厳しくなった上に工事の完遂も怪しくなってきたか— 山田 太郎(投資家兼無職) (@kozokozo54) March 1, 2025
ヤマワケエステートのとあるファンドの償還が延長になるかもしれないという話です。
松田さん辞任したんですかね？親会社の株価の動きも不自然。そこにきて遅延案件の同時発生。嫌な感じですねヤマワケ。
— 非合法魔法中年Ｔ (@tad0907) March 4, 2025
こういった騒動があることは頭に入れておきましょう。
ヤマワケエステートと業務提携して物件供給などを行っている大和財託（以前、&FUNDという不動産クラファンをやってた）の藤原社長
良い勉強代って、ヤマワケのことじゃないよね？ https://t.co/V8hsiNQqGK
— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) March 7, 2025
とはいえ、筆者は大丈夫か検証する意味で、10万円をヤマワケエステートで投資しました。（結果も追記します）
ヤマワケエステートでは無料登録だけで、500円分のギフト券をもらえてお得です。
当記事はプロモーションを含みますが、それによる評価変更等は一切いたしません。
ヤマワケエステートとは？償還延期・遅延ある？
「ヤマワケエステート」の概要は次のとおりです。
| サービス名 | ヤマワケエステート |
| 初回募集開始時期 | 2023年10月18日 |
| 想定利回り（年利） | 8.00〜84.60%（案件により異なる） |
| 最低出資金額 | 1万円／10万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 優先劣後方式 | あり |
| 中途換金 | 不可 |
ヤマワケエステートのサービスの仕組み・スキーム
その賃貸収入や売却益で配当金の支払いと元本償還をする不動産クラウドファンディングサービスです。
募集は抽選式となり、最低投資金額は1万円と10万円の2種類のファンドがあります。
契約は匿名組合型なので不動産の所有権はありませんが、優先劣後方式の採用により元本割れのリスクが低減されます。
対象不動産のエリアは東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏が中心です。
怪しい？ヤマワケエステートの高利回りの秘密とは？
「ヤマワケエステート」の最大の特徴といえるのが、規格外ともいえる高利回りです。
中には「怪しい」「詐欺なのでは？」と不安になっている人もいるでしょう。
その高利回りを紐解くヒントになりそうなのが、以下の動画です。
これは、投資系インフルエンサーのたぱぞう氏と、松田悠介氏との対談動画で、高利回りの背景について語っています。
松田悠介氏は、ヤマワケエステート株式会社の親会社であるWeCapital株式会社・代表取締役です。
ヤマワケエステートが高利回りを実現できる理由
動画の中で、「ヤマワケエステート」が高利回りを実現できる背景を以下のように語っています。
つまり、「ヤマワケエステート」では株主である不動産会社の物件のみをファンド化する方針を取っています。
「ヤマワケエステートは詐欺」という噂について
非常に高利回りであることから「ヤマワケエステートは詐欺」といわれることがあるようです。
しかし、現時点では運用・償還は極めて順調に行われており、詐欺を裏付けるものはありません。
>>ヤマワケエステートはポンジスキームか。詐欺・怪しいという噂を検証
ヤマワケエステートの運営会社・経営者
「ヤマワケエステート」を運営するのはヤマワケエステート株式会社です。
| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 設立 | 2018年5月2日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 代表取締役 上川健治 |
| ・不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号 ・不動産特定共同事業の種別 第1号事業・第2号事業（電子取引業務を行う） ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）62854号 |
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| 所在地 | 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 ハウザー堺筋本町駅前ビル7階 |
| 上場／非上場 | 非上場 |
ヤマワケエステート株式会社・社長の上川健治氏の経歴
ヤマワケエステート株式株式の代表取締役は上川健治氏です。
上川氏に関する経歴等は公表されておらず、詳細は不明です。
ヤマワケエステートの親会社はWeCapital株式会社。
社長は松田悠介氏であり、ホリエモン氏のYouTubeチャンネルに出演しています。
サービスの仕組みや想いなどを紹介していました。
ヤマワケエステートに物件を多数提供する「エムトラスト」とは？
「ヤマワケエステート」のファンド情報を見ていると、非常に頻出する不動産会社があります。
それが、エムトラスト株式会社です。
エムトラスト社は、「ヤマワケエステート」で提供される多くのファンドの組成に関わっている会社です。
トラブルある？エムトラスト株式会社を深堀り
エムトラストは、主に住宅分譲事業を手掛ける不動産事業者です。
| 会社名 | エムトラスト株式会社 |
| 所在地 | 〒104-0028 東京都中央区八重洲二丁目2番1号 東京ミッドタウン八重洲 八重洲セントラルタワー11階 |
| 設立 | 2015年10⽉21⽇ |
| 代表 | 代表取締役 松井 眞紀 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 住宅建物取引業免許 | 国土交通大臣（1）第10519号 |
エムトラスト社が得意とするのが東京23区を中心とした首都圏エリアにおける用地仕入れです。
さらに不動産の企画から建築計画、施工管理まで一気通貫で請け負うことで利益性の高い不動産を提供しています。
ヤマワケエステートとの協業内容は？
エムトラスト社がWeCapitalと業務提携を開始したのは2023年9月末。
その理由に「理念とビジネスモデルへの共感」と「大きなシナジーの期待」を挙げています。
また、業務提携のプレスリリースでは、自社以外の「ヤマワケエステート」取り扱い案件についてのデューディリジェンス機能として物件の調査も行うとしています。
単に物件の提供だけにとどまらない協業を行っているようです。
※口座開設のやり方、流れは以下の動画を参考にしてください。
ヤマワケエステートの6つの特徴・メリット
「ヤマワケエステート」の主な特徴は以下の6点です。
- 想定利回りが非常に高い
- 優待抽選の特典あり
- 売却先が決まっている案件あり
- ファンドの提供頻度が高い
- 配当が上振れする可能性がある
- キャンセル待ち機能がある
それぞれ詳しくチェックしてみましょう。
特徴1．想定利回りが非常に高い
「ヤマワケエステート」のファンドは想定利回りの高さが最大の特徴であり魅力です。
2025年3月時点、188件のファンドが提供されています。
そのすべてで想定利回り（年利換算）が8％を超えており、かつ全体の8割以上が利回り10％以上超え。
95％の運用実績も
さらに過去には脅威の84％超という案件もありました（しかも償還時に95％の上振れ！）。
想定利回りは年換算なので、実際に分配される金額は少なくなります。
しかし、この数字のインパクトは凄まじいものがあります。
「84％」の案件はサービス開始間もないということでマーケティング的な意味合いも大きいと思われます。
ただ、その後もコンスタントに高利回り案件を提供し続けています。
特徴2．優待抽選の特典あり
これは、優待権付きファンドに応募すると、次回以降提供される対象ファンドの当選確率が上がるというものです。
たとえば「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」では募集金額の90％が優待抽選枠となっています。
このファンド以前に優待権付きファンドに申し込み経験のある人が当選しやすくなる仕組みです。
「ヤマワケエステート」のファンドは基本的に抽選式で、申し込み率も基本的に100％を超えています。
抽選に外れた人への救済措置としての仕組みがあるのははユーザーにとってはメリットになるでしょう。
特徴3．売却先が決まっている案件あり
キャピタルゲイン型案件では、基本的に不動産の売却益が投資家への元本償還の分配金原資になります。
なので、売却先が決まっていることは安心材料になります。
このような案件を探して投資できるのも「ヤマワケエステート」の魅力の1つとなっています。
（ 筆者のヤマワケでの投資額☝️）
特徴4．ファンドの提供頻度が高い
ヤマワケエステートが始めてのファンドを提供したのが2023年10月。
以降、平均5件以上のペースでファンドを提供し続けています。
さらに2024年3月にいたってはなんと19件ものファンドを提供していました。
これは他サービスを圧倒するペースといえます。
投資家にとっては投資のしやすさにつながるため大きなメリットになります。
特徴5．実績あり！配当が上振れする可能性も
2024年1月末に「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」で、サービス初のファンド運用終了と償還・分配が行われました。
当初の想定利回りは10％でしたが、実績値は年利換算で15％となり大幅な上振れとなりました。
また、想定利回り84.6％として業界の話題をさらった「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」についても当初の利回りを超えています。
※年利換算95％で償還されることが発表されました。
ヤマワケエステートはCOZUCHIを超える？
想定利回りの上振れが期待できる不動産クラウドファンディングには「COZUCHI（コヅチ）」があります。
「ヤマワケエステート」でもこうしたケースが続き投資家の信頼を獲得してけば、さらに人気サービスに成長していく可能性があります。
>>COZUCHI（コヅチ）の特徴と評判・クチコミ＆辛口レビュー・評価
特徴6．キャンセル待ち機能がある
「ヤマワケエステート」のファンドの募集形式には「先着式」と「抽選式」があります。
多くの不動産クラウドファンディングでは、先着式の場合は申込金額が満額に達するとその時点で申し込みが締め切られてしまいます。
しかし、「ヤマワケエステート」では、満額に達したあとも「キャンセル待ち」の申し込みができます。
実質的なダブルチャンスも
不動産クラウドファンディングは契約から8日まではクーリングオフが可能です。
この間にキャンセルが出た場合、「キャンセル待ち」に申し込んだ人の中から抽選が行われる仕組みです。
ヤマワケエステートの3つの注意点・デメリット
「ヤマワケエステート」には以下のような注意点もあります。
- 利回りが高すぎる
- プロジェクトに関する情報がやや乏しい
- 劣後出資割合が低い
それぞれ詳しく説明します。
注意点1．利回りが高すぎる
「ヤマワケエステート」はサービススタートから1年以上が経過しすでに100件をゆうに超えるファンドを提供しています。
しかし、その平均利回りは14％を超えており、まさしく桁違いの高利回りサービスであるといえます。
収益性は群を抜いている一方で、一般的に投資においてリスクとリターンは比例するものです。
その前提からすれば、そのハイリターンの裏にはハイリスクがあると考えるのが妥当です。
今後元本割れや延滞が出る可能性も
2025年1月30日時点では遅延や元本割れなどは出ていませんが、将来もずっと問題なく運営される保証はありません。
【追記】償還延期という問題が出てしまいました。
基本的には、他サービスへの分散投資も視野に入れながら運用するのがおすすめです。
分散投資するのであれば、これまで問題を起こしておらず、遅延や元本割れがゼロの事業者を選ぶのが無難です。
【こちらもチェック！】
注意点2．情報公開にクセあり
「ヤマワケエステート」では、以下3つのプロジェクト形態があります。
3種類
- ・賃料収入を配当原資とするインカムゲイン型
- ・売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型
- ・2つを合わせたハイブリッド型
プロジェクト概要には、特に立地についての詳細が記載されています。
そのエリア・建物の需要について想像を巡らせることができます。
劣後出資の割合で不安な点あり
一方で、「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用しています。
事業者の出資分である劣後出資の割合・金額については、投資家登録が済むまでは閲覧できません。
そして、その情報についても、「契約前書面」に小さく記載があるのみ。
なので、注意深くチェックする必要があります。
劣後出資は不動産クラウドファンディングにおけるリスクを考える上で重要な情報になります。
そのため、この情報公開に消極的な点もマイナスポイントになります。
注意点3．劣後出資割合がかなり低い
劣後出資とは事業者自身が出資する資金のことを指します。
もし対象不動産において損失が出た場合に、劣後出資分から損失を負担します。
他のサービスよりリスク高め
不動産クラウドファンディングにおける一般的な劣後出資割合は10～30％程度。
ですが、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は数％程度で、中には1％以下のものもあります。
そのため、投資家にとっては元本割れリスクが高めであるといえます。
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ヤマワケエステートで実施中のキャンペーンをチェック
「ヤマワケエステート」では、新規会員登録をした人全員を対象にAmazonギフトカードをプレゼントするキャンペーンを実施中です。
詳細は以下です。
| キャンペーンの対象期間 | 2025年2月1日～3月31日 |
| キャンペーンの内容・条件 | 期間中に新規会員登録した人にもれなくAmazonギフトカード1000円分をプレゼント |
| 備考・注意点など | 本登録まで完了した方が対象となります。 |
大人気の不動産クラウドファンディングサービス「ヤマワケエステート」からオトクなキャンペーンが登場！
ヤマワケエステートの評判・口コミ
「ヤマワケエステート」の利用者によるX（旧Twitter）でのクチコミから、サービス内容の評判をチェックしてみます。
うれしい評判・口コミ
【ヤマワケエステート】本日5/9までのファンド10万円だけ申込完了！
年利15.2%+運用5ヶ月
劣後出資割合は少ないのはリスクですが、高利回り&短期投資に興味ある人にはおすすめかも‼︎ pic.twitter.com/H7I2QyUCLD
— うぃーず｜4児ブロガー｜米国株@不動産クラファン (@weeds611) May 8, 2024
✅年利8％以上の投資案件しか出さない方針の不動産クラファン「ヤマワケエステート」先週金曜に募集開始した表参道での年利27.7％の案件、直後に応募したら投資申込みできてました ここ最近も高利回り案件が続々出てきてるのでREITと合わせて活用がいいかも。詳細はプロフィール下のブログで解説中!! pic.twitter.com/yXuPUVtaCJ
— ひでさわ | ベトナム経済&株式 (@hidesawa0902) March 13, 2024
ヤマワケエステートの「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」の償還がありました。
想定利回り10%が15%になったのも驚きだけど、運用終了予定日に償還があったのもびっくり( ʘ ᴗ ʘ ✿ )
今募集してるやつ申し込んじゃおうかなぁ。#ヤマワケエステート #不動産クラウドファンディング https://t.co/VHtQVfIQRn pic.twitter.com/MBczPhxw21— anna@まったり資産運用 (@anna_thunder8) January 31, 2024
#ヤマワケエステート で初償還来ました！有難うございます。
3ヶ月の早期償還でしたが想定利回り運用助かります。 pic.twitter.com/oiTFLiGhWX— 運用ちゃん (@u6SI8KH6Pl22439) April 5, 2024
残念な評判・口コミ
ヤマワケ 吉祥寺荻窪エリア底地案件に100万円出資
年利13.6% x 9ヶ月間と好条件だが、代わりに優先劣後構造によるリスクマネジメント効果はないに等しい(劣後比率約0.3%)#ヤマワケエステート#不動産クラウドファンディング— くらふぁん (@cloufun) March 11, 2024
#ヤマワケエステート 案件詳細ページに劣後出資の記載がなく、書面にも率だけで金額の記載はなし
わざと隠そうとしてるのではなくシステムの仕様だと思うけど、利用者に「隠してる！」って思われかねない
業者さんは使ってるシステムすみずみまで見てヤバそうなところは変更求めたほうが良いと思う pic.twitter.com/43uCwh3Ify
— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) October 20, 2023
ヤマワケエステートどうしようかな…
利回り高いけど、前書面見ても劣後割合分かんないし、終了後分配まで2ヵ月半かかるし、償還実績も待ちたい気もするし
借地権案件はしないとして、新小岩案件なら10万だけしようか悩み中〜— ポイント@平凡サラリーマンの小遣い稼ぎ投資 (@pointpoint9999) November 18, 2023
最悪？2ch、5chなど掲示板での感想
5ちゃんねるなどの掲示板には以下の声もありました。
個人的に、不動産クラファンヤバイ4社の運命
テクラウド… パートナーのモンゴルの会社次第
コヅチ…提携している不動産会社次第 特に京都のホテル案件
ヤマワケ…利回り下回る物件が続々＋提携してる2つのアヤシイ不動産会社次第
みんなで…今募集始めた成田の巨大ファンド次第
引用：2ch（5ch）
ヤマワケは案件のペースと総数が群を抜いているから一つくらいポシャっても意外と気にしない気がする。
劣後がない異常っちゃ異常なクラファンなんだからハイリスクハイリターンは承知の上でしょ。
ヤマワケエステートの評価は？編集部レビュー
今回は「ヤマワケエステート」の特徴や評判を解説してきました。
最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。
※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります
| 評価 | S | 規格外の高利回り＆利益上振れで超人気サービスに。償還・分配は順調 |
本田圭佑、ヒカルなどがサイトに登場
不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」は、広告塔に元サッカー日本代表で実業家・投資家でもある本田圭佑氏を起用しています。
そのほか、84％超のファンドを組成するなど、非常にバズ性の高い、話題のサービスです。
高利回りの裏のリスクに注意
一方で物件に関する情報や劣後出資の情報記載がわかりにくいなど、ややリスク評価がしにくい点はマイナスポイントです。
さらに、劣後出資割合が一般的な水準を大幅に下回っておりリスク高めであることは承知しておく必要があるでしょう。
一方でそのリターンの裏にはリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。
分散投資がおすすめ
「ヤマワケエステート」に限った話ではありませんが、分散投資は常に心がけるようにしましょう。
【こちらもチェック！】
以下の実績を出せているCOZUCHIもまとめたので、参考にしてください。
